Administrateur de biens : est il vraiment utile d’y recourir ?

Gérer un bien immobilier est un véritable parcours de combattant. La tâche n’est pas très simple dans la mesure où il faut prendre en compte plusieurs paramètres. Le propriétaire qui désire réussir dans ce domaine doit avoir des connaissances précises des lois. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles, il est souvent nécessaire de confier la gestion des biens immobiliers à un professionnel. C’est à ce niveau qu’intervient l’administrateur de biens. Il est aussi intéressant de faire appel à ce professionnel lorsque les biens immobiliers sont dans une zone très éloignée de celle où vous habitez.

Les administrateurs de biens : des professionnels au service des propriétaires

La gestion d’un patrimoine immobilier est l’un des domaines d’action de l’administrateur de biens. Pour un propriétaire, il est important de demander l’intervention d’un professionnel en gestion de biens immobiliers pour une meilleure tranquillité d’esprit. Le propriétaire est alors certain qu'un expert se charge de la gestion de ses biens. Il ne risque pas d’avoir de mauvaises surprises ou de manquer à ses obligations envers ses locataires. Plusieurs autres raisons peuvent amener un propriétaire à demander l’intervention d’un professionnel gestionnaire de biens. Il peut s’agir de la méconnaissance des procédures administratives ou des mauvaises expériences antérieures avec de mauvais locataires.

Il peut également être question de manque de temps à consacrer à la gestion des biens immobiliers. La non-proximité avec les biens à gérer peut également vous amener à demander l’assistance d’un professionnel en gestion de biens.

L’administrateur de biens est en réalité l’intermédiaire entre le propriétaire et ses locataires. En tant que propriétaire, vous lui donnez plein mandat quant à la bonne gestion de votre bien. Il s’occupera ainsi de régler à l’amiable les éventuels litiges qui pourraient naitre entre les locataires ou entre les locataires et vous. Lorsque l’un des logements devient vide, il se charge de trouver un locataire dans les meilleurs délais. Vous n’êtes plus alors préoccupé par la rédaction des contrats de location, une tâche qui est souvent complexe. Il est chargé de faire assurer une réparation ou d’encaisser des fonds. Votre administrateur de biens s’occupera de réaliser les états des lieux du logement après chaque déménagement d’un locataire.

L’administrateur de biens peut également être mandaté comme un syndic de propriété. Il s’occupera ainsi de gérer les parties communes avec le professionnalisme requis. Lorsqu’une situation délicate se présente, il vous informe de vos droits, mais aussi de vos obligations. Il peut également vous conseiller si vous le voulez.

Autres missions de l’administrateur de biens

L’administrateur de biens se charge du suivi des locations. Il veille à leur entretien sur tous les plans. Il gère ainsi les travaux d’entretien ainsi que les sinistres lorsqu’ils se produisent. Ce professionnel se charge de l’organisation des rendez-vous avec les artisans lorsqu’il y a de petits travaux de réparation à effectuer dans les logements. Il peut ainsi établir et comparer les devis pour la réalisation des travaux.

En cas de loyers impayés, l’administrateur de biens a toutes les compétences requises pour engager les différentes procédures de recouvrement. Lorsqu’il perçoit les loyers, il envoie aussitôt les quittances. Il se charge aussi d’augmenter les loyers en fonction de l’indice Insee. De plus, l’administrateur de biens est un acteur qui maitrise et respecte la règlementation sur tous les plans. Le propriétaire peut compter sur son professionnel s’il a besoin d’une assistance juridique, fiscale ou technique. Ce sont en réalité des responsabilités qui pèsent très lourd pour un propriétaire ; elles requièrent également du temps.

La responsabilité professionnelle de l’administrateur de biens

L’administrateur de biens est mandaté par le propriétaire pour exécuter son mandat de gestion locative avec savoir-faire et expertise. Lorsque ce n’est pas le cas, il engage sa responsabilité professionnelle. Il peut ainsi voir sa responsabilité engagée lorsqu’il n’assure pas le contrôle des travaux, le suivi des loyers ou encore lorsqu’il n’actualise pas l’assurance d’habitation.

La responsabilité du gestionnaire de biens est également engagée en présence d’un défaut en matière d’assistance ou de conseils. Lorsqu’il détient un mandat écrit qui fixe ses limites et ses domaines d’intervention, le gestionnaire de biens se charge uniquement de la gestion locative. Il est seulement tenu par une obligation de moyens. Il doit ainsi déployer tous les meilleurs efforts pour atteindre l’objectif visé. Dès lors qu’il s’occupe de la rédaction des actes relatifs aux biens qu’il gère, il est tenu à une obligation de résultat. Sa responsabilité est dans ce cas engagée lorsque l’obligation n’est pas respectée.

De plus, le gestionnaire immobilier peut également conseiller et assister son client dans le cadre du mandat immobilier. Il se charge ainsi d’informer le bailleur sur ses différents intérêts. Il doit également lui éviter de commettre certaines erreurs ou lui éviter de prendre des risques éventuels. Lorsqu’il ne respecte pas ces différents points, on peut également engager sa responsabilité professionnelle. Toutefois, le délai de prescription pour engager la responsabilité professionnelle de l’administrateur de biens est de 5 ans. Seul le juge peut apprécier le montant des dommages-intérêts que l’administrateur de biens doit verser à son client lorsqu’on prouve qu’il n’a pas tenu à ses obligations.

Les honoraires de l’administrateur de biens

Avant la loi ALUR, nombreux sont les locataires et les propriétaires qui pensaient en réalité que les honoraires des agences de gestion de biens étaient un peu trop importants. Avec cette loi, le bailleur doit désormais prendre en charge les honoraires liés à la mise en location de l’habitation ; cela de manière exclusive. Cependant, les deux parties se chargent d’assumer conjointement quatre prestations bien définies. Il s’agit de :

  • La rédaction du bail ;
  • La mise en place des visites ;
  • L’élaboration du dossier ;
  • L’établissement de l’état des lieux.

Les textes prévoient qu'on soumette les honoraires à un plafond en fonction du zonage DUFLOT. Ainsi, on fixe les honoraires à un plafond de 12 euros par m2 pour les zones extrêmement tendues. Dans les zones tendues, ils sont de 10 euros par m2 et dans le reste du territoire ils sont à 8 euros par m2.

 

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