Valeur actuelle nette immobilière : comment la calculer ?

Nombreux sont les projets immobiliers qui exigent des investissements importants. Décaisser de grosses sommes d’argent et finalement se rendre compte que le filon n’est pas assez rentable, ce n’est pas vraiment ce que l’on souhaite. C’est pour cela qu’il est capital d’avoir une vision sur l’investissement à effectuer. Dans la plupart des cas, les investisseurs les plus avertis font usage de divers indicateurs. Ils permettent de prévoir le déroulement d’un projet d’investissement. Parmi les indicateurs les plus connus en la matière, il y a la Valeur Actuelle Nette que l’on connait encore comme la VAN. Pour l’utiliser efficacement, il est nécessaire de comprendre le fonctionnement de cet indicateur.

La Valeur Actuelle Nette : qu’est-ce qu’est ?

La Valeur Actuelle Nette ou encore la VAN lorsqu’on l’abrège est un indicateur financier très utilisé pour prendre en compte la véritable rentabilité des investissements à faire. Pour mieux cerner cette notion, il est capital de la prendre en compte sur un point de vue financier et sur un point de vue investisseur. Ainsi, du point de vue financier, la Valeur Actuelle Nette est la différence qui existe entre la valeur actuelle d’un titre financier et la valeur actuelle du marché.

Sur le point de vue investisseur, la Valeur Actuelle Nette représente le flux de trésorerie actualisé. C’est cet indicateur qui permet de savoir si un investissement sera rentable ou pas.

Quelle est l’utilité de la Valeur Actuelle Nette ?

La Valeur Actuelle Nette est un indicateur très important dans l’univers des investissements. C’est avec cet outil que les investisseurs du monde de l’immobilier déterminent la réelle rentabilité de leur futur investissement. Ils s’assurent ainsi que le projet qu’ils comptent lancer rapportera assez de bénéfices pour couvrir les frais actuels qui y seront investis. Ils déterminent également par cet indicateur, le temps nécessaire pour commencer à jouir d’un investissement. Avec cet indicateur, les investisseurs répondent à une question en particulier : les rendements fixés par les investisseurs seront-ils atteints ?

Avec la VAN, la décision d’investir ou non dans un tel ou dans un tel autre projet est facile à prendre. Cet indicateur permet ainsi de faire le tri parmi les projets les plus rentables ; les investisseurs déterminent par cet indicateur les projets qui apporteront ou permettront de créer le maximum de valeur en un temps réduit.

La Valeur Actuelle Nette est également un indicateur que l’on peut utiliser dans le but d’anticiper les divers investissements annuels des déplacements professionnels. Avec la VAN, l’on procède au calcul objectif des dépenses à effectuer dans un projet. Mais, son utilisation est assez complexe. Il est en effet très délicat de prévoir très précisément certains éléments indispensables à son calcul. Il s’agit principalement des recettes nettes d’exploitation et du taux d’actualisation qui est très difficile à fixer.

Comment calculer la Valeur Actuelle Nette ?

Le calcul de la VAN d’un investissement est souvent complexe à réaliser, surtout pour un particulier qui n’y comprend pas grand-chose. Mais, une prise en compte des bonnes méthodes permet de réduire les marges d’erreur et cela de manière efficace.

Pour commencer le calcul, il faut préciser que la Valeur Actuelle Nette d’un investissement immobilier est déterminée à la date de mise en place de l’investissement. Il faut prendre en compte une formule précise pour effectuer le calcul. Cette formule est la suivante :

VAN = – C + R année 1 * (1 + i)-1 + R année 2 * (1 + i)-2 +… + R année n * (1 + i)-n + V *(1 + i)-n

On peut constater que plusieurs éléments composent cette formule. Il s’agit principalement de « C » qui représente le « Capital investi », de « i » qui est le « taux d’actualisation », de « R » qui représente les « Recettes nettes d’exploitation prévues » et de « V » qui désigne la « Valeur résiduelle de l’investissement ».

Faisons désormais le point sur les éléments qui composent la VAN afin de mieux comprendre la formule.

Le capital investi

Le capital investi regroupe les frais initiaux en rapport avec l’investissement. Il y a aussi le montant du prix d’achat de l’investissement immobilier. O peut également en déduire les prix de la revente des matériels déclassés à la suite de l’investissement.

Le taux d’actualisation

C’est le taux de rentabilité que souhaite obtenir l’investisseur. Il est exprimé en pourcentage et il détermine le prix du capital qui finance le projet de l’investissement.

Les recettes nettes d’exploitation prévues

Ces recettes sont la capacité d’autofinancement d’exploitation.

La valeur résiduelle de l’investissement

Ici, il s’agit de la recette additionnelle qui vient s’ajouter à la recette d’exploitation de la dernière année de votre projet immobilier. Pour la déterminer, il faut procéder à la somme de la valeur vénale de l’investissement en fin de projet et du besoin en fonds de roulement d’exploitation récupéré en fin de projet.

Le point sur la valeur actuelle nette et les cash-flows

Les cash-flows sont également appelés les flux financiers ou les flux de trésorerie. Ce sont les flux entrants et ceux sortants tous les ans pendant toute la période que va durer l’investissement. Ici, lorsqu’il y a des rentrées d’argent dans la trésorerie, on parle de flux positifs. Lorsqu’il y a plutôt des sorties d’argent, on parle de flux négatifs.

Lorsque l’on tient compte de l’univers de l’immobilier, les flux sortants sont le prix d’acquisition du bien immobilier. Il y a également les impôts et les taxes foncières, les sommes dépensées pour les rénovations et les réparations en particulier. Les flux entrants sont les loyers, le prix de vente du bien immobilier par exemple.

La valeur actuelle nette et le taux de rendement intérieur : on fait le tour !

Lorsque l’on désire effectuer un investissement dans le cadre immobilier, il est aussi nécessaire de prendre en compte le taux de rendement intérieur (le TRI). C’est un indicateur qui renseigne sur la rentabilité d’un investissement. C’est cet indicateur qui permet de savoir à quel point un investissement ou un projet sera rentable sur une période donnée. Le taux de rendement intérieur est exprimé en pourcentage. Il faut aussi préciser qu’il est influencé par divers éléments, dont les flux entrants et les flux sortants.

Le taux de rendement intérieur et les modes de financement de l'investissement

Votre taux de rendement intérieur va varier suivant les modes de financement de l’investissement. Dans ce domaine, vous pouvez financer votre projet sur fonds propres ou avec un crédit immobilier. Ici, il faudra privilégier la solution la plus avantageuse et la plus rentable pour votre investissement. En matière immobilière, c’est l’investissement sur fond de prêt immobilier qui est rentable.

Prenons un exemple concret pour mieux voir la rentabilité d’un investissement sur fond de crédit immobilier. Vous avez acquis un bien immobilier que vous avez mis en location et qui vous rapporte 1 500 euros par mois comme revenus. Pendant ce temps, vous devez verser une mensualité prévue à 1000 euros. Dans le cas où vous auriez effectué votre investissement sur fond de crédit immobilier, la banque sera autorisée à prélever directement sa mensualité sur les revenus perçus qui sont de 1 500 euros.

Lorsque la déduction est faite, le revenu qui sera désormais imposable demeure les 500 euros restants. Or, si vous aviez effectué un investissement sur fonds propres, il est certes vrai qu’aucune mensualité ne se sera prise. Mais, l’imposition se fera sur l’ensemble des 1 500 euros que vous percevez mensuellement.

Le taux de rendement intérieur et les différents types de crédit immobiliers

Votre taux de rendement intérieur sera également influencé par le type de crédit immobilier auquel vous avez recours. Ici, vous pouvez par exemple demander et obtenir un prêt amortissable ou un prêt in fine. Le taux de rendement intérieur va varier selon le type de crédit que vous aurez choisi.

Le prêt amortissable est le crédit immobilier dont le remboursement se fait suivant les mensualités. Ces dernières regroupent les intérêts du prêt ainsi que le montant même du prêt. Avec le prêt in fine par contre, le montant du prêt sera remboursé à la fin de l’échéance prévue pour le prêt.

Y a-t-il des risques relatifs à la valeur actuelle nette et au taux de rentabilité interne ?

Pour déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier, il faut tenir compte des flux entrants et des flux sortants, ce sont des éléments stables. Mais, en dehors de ces éléments stables, les autres éléments constituent des facteurs de risques et par conséquent des éléments instables. Il faut rappeler que l’investissement immobilier se fait suivant des données prévisionnelles qui ne sont pas toujours certaines.

Vous pouvez par exemple constater que lorsque l’offre augmente dans une région, le prix des logements chute. Alors que lorsque la demande est supérieure à l’offre, les prix grimpent. Ce sont là des changements de la politique de l’offre et de la demande. Ils ne peuvent pas toujours être prévus avec exactitude. De plus, les taux d’intérêt des crédits immobiliers peuvent également impacter la rentabilité d’un investissement alors que leurs variations ne sont pas pour autant prévisibles.

 

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