Immeuble de rapport : vraiment rentable ?

L’investissement immobilier locatif est une pratique largement répandue pour se constituer des revenus complémentaires. Il consiste à acquérir un logement immobilier pour le louer dans le but de se construire un patrimoine générateur de revenus. L’investissement immobilier est aussi très prisé en raison des nombreux mécanismes de défiscalisation immobilière. Il s’agit entre autres de la loi Pinel et de la loi Censi-Bouvard. L’immeuble de rapport est un type d’investissement immobilier qui a un fort potentiel de rentabilité.

Qu’est-ce que l’immeuble de rapport ?

L’immeuble de rapport est une construction immobilière qui est destinée à rapporter au propriétaire des loyers des occupants dans l’immeuble dont les logements sont standardisés. Encore appelé hôtel de rapport, immeuble à loyer ou maison de rapport, cet immeuble est un type architectural qui a pris de l’ampleur sous le règne de Louis XVI.

Réparti en plusieurs logements mis en location par un ou plusieurs propriétaires, l’immeuble de rapport est une forme de placement pour le bailleur. La répartition des immeubles de rapport a été standardisée en fonction de leur ville d’établissement. Tel se présente les immeubles de rapport dans la ville de Paris.

Description d’un immeuble de rapport à Paris

Dans la capital française, les immeubles de rapport traditionnels font entre cinq et six étages par rapport à la largeur de la voie et la période de sa construction. Généralement, un immeuble de rapport comprend :

  • Un rez-de-chaussée pour les commerces s’il est bordé par un boulevard ou pour un appartement ou loge de gardien s’il est bordé par une rue résidentielle ;
  • Un premier étage en entresol ;
  • Le deuxième étage avec un balcon ;
  • Un troisième et quatrième étage similaire avec peu de hauteur ;
  • Le cinquième étage doté aussi d’un balcon ;
  • Un sixième étage réservé pour accueillir les chambres de bonne.

Maintenant que vous avez une idée claire de la notion de l’immeuble de rapport, voici une liste des avantages de cet investissement.

Leurs avantages : un gage de rentabilité

L’immeuble de rapport est un investissement locatif très rentable en raison des avantages dont le bailleur bénéficie par rapport aux frais, l’amélioration du rendement et la réduction du risque de vacances.

La réduction des frais

La réduction des frais est notée par rapport aux frais relatifs à l’achat d’un logement sec. Cette réduction se remarque par un meilleur prix d’achat au mètre carré, des frais de notaire plus abordables et un impôt foncier moins élevé. Les frais de syndic ne sont pas appliqués puisque le propriétaire est unique. Aussi, le prix des travaux peut être revu à la baisse en raison de la grande surface à couvrir. Votre investissement est plus efficace en ce sens que vous ne menez la procédure qu’en une seule fois pour tous les appartements de l’immeuble de rapport.

Une amélioration du rendement

Même si les frais d’acquisition et d’entretien d’un immeuble de rapport ne sont pas supérieurs à ceux pour un logement sec, la valeur des biens immobiliers de l’immeuble de rapport est conservée. Par conséquent, le rendement de la mise en location d’un immeuble de rapport est très rentable. Le taux de bénéfice peut atteindre en moyenne les 8 à 10 %.

La limitation du risque de vacances

Le plus grand risque encouru pour un investissement immobilier locatif est la vacance des appartements. Ce risque est minimisé dans un immeuble de rapport, car vu le grand nombre de locataires, tous les logements ne sont jamais vidés au même moment. Il y a toujours un locataire qui continue de verser son loyer même si certains mettent fin à leur contrat de bail. Le bailleur peut donc continuer à percevoir les loyers tout en cherchant des occupants pour les appartements vacants.

Cette réduction du risque de vacances vous permet de faire une bonne négociation lors de prêt immobilier à la banque.

Au regard de ces avantages qui garantissent la rentabilité, l’acquéreur de l’immeuble de rapport doit être conscient des exigences de cet investissement.

Ce qu’il faut savoir avant d’acquérir un immeuble de rapport

En dépit de sa grande rentabilité, l’investissement dans l’acquisition d’un immeuble de rapport est très risqué. En conséquence, l’acquéreur doit avoir une bonne capacité financière pour la réalisation des travaux. Avant de faire un tel investissement immobilier locatif, vous devez connaitre les règles fiscales en la matière.

Son acquisition peut se faire par le biais d’un investissement à titre personnel. Cela peut également se faire avec la création d’une personne morale comme la Société Civile Immobilière. Aussi bien de simples particuliers que des marchands de biens et promoteurs sont éligibles à son achat.

Cette opération d’achat de l’immeuble de rapport peut entrainer l’assujettissement de l’acquéreur à l’impôt sur la fortune immobilière en raison de la valeur ajoutée à son patrimoine. Pour réduire les frais, vous pouvez réaliser des travaux qui ont pour conséquences de générer un déficit immobilier.

Enfin, voici quelques astuces qui vous permettront de bien choisir votre immeuble de rapport afin de rentabiliser.

Nos conseils pour choisir un immeuble de rapport

Pour bien choisir, il est important que vous ayez quelques connaissances de base en travaux immobiliers afin d’obtenir une estimation. Il est recommandé que l’immeuble possède des compteurs individualisés afin que vous n’ayez pas à effectuer les dépenses d’installation.

Pour une première acquisition, ne choisissez pas un immeuble de rapport trop imposant pour bien réussir la gestion par vous-même. Afin d’être rentable, il vaut mieux ne pas confier la gestion à une agence immobilière.

Vous devez vérifier les prix et les loyers par vous-même. Ainsi, vous pourrez vous faire une idée du potentiel de rentabilité de votre investissement. Ne vous fiez pas aux estimations.

3 conseils pour améliorer la rentabilité de votre immeuble de rapport

    1. Pour avoir un grand nombre de locataires dans votre immeuble, vous pouvez proposer différents types de surfaces.
    2. Faire l’investissement immobilier locatif par un mécanisme de défiscalisation pour économiser sur le paiement des taxes fiscales.
    3. Si votre immeuble de rapport est en copropriété, la rentabilité peut être améliorée par la location d’espaces. Vous pouvez mettre en location un espace d’affichage de panneau publicitaire ou un jardin d’ouvriers.

 

FORMATION OFFERTE                    Investir dans l'immobilier

Apprenez les secrets des investisseurs immobilier pour commencer à investir dans l'immobilier sans apport

RECEVOIR LA FORMATION 100% OFFERTE