Comment calculer les revenus fonciers et l’imposition ?

En France, les investisseurs immobiliers sont tenus de déclarer leurs recettes foncières afin de faciliter le calcul de leur imposition. Ils ont le choix de déclarer leurs revenus fonciers selon le régime fiscal de leur préférence. Ils peuvent aussi considérer les lois qui leur semblent plus avantageuses. Compte tenu de la diversité des régimes fiscaux et des dispositifs fiscaux d’allègements des impôts, il existe aussi une pluralité de méthodes de calcul de la base imposable. Cet article vous aidera à définir avec exactitude votre imposition.

Qu’entendre par revenus fonciers ?

Lorsqu’un investisseur immobilier met un bien immobilier en location, il perçoit des loyers. Ces derniers constituent pour lui une source de revenus imposables. Il faut entendre par revenus fonciers l’ensemble des recettes issues de la mise en location de biens immobiliers. Ils peuvent être bâtis ou non bâtis. Autrement dit, ce sont des revenus tirés de la location d’immeubles loués vides en son nom personnel ou par une SCI qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, on peut louer une maison, une boutique, un édifice, un terrain à nu, une ferme, un appartement…

Quand on parle donc de revenus fonciers, ce sont les recettes qui proviennent de la location de logement de toute nature. Même les bateaux amarrés en un point fixe et qui sont aménagés pour l’habitation sont considérés comme des biens imposables. Outre ces derniers, il y a aussi les revenus qui sont issus de l’exploitation d’un immeuble dont le propriétaire se prévale la jouissance. Il y a aussi ceux des sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale. En ce qui concerne les revenus locatifs, ils sont imposés dans la catégorie des BIC lorsque :

  • Les biens appartiennent à une entreprise artisanale, commerciale ou industrielle soumise à l’IR ;
  • Il s’agit d’une location de logements meublés ou équipés.

Dans le régime BNC, ils sont imposés lorsqu’il s’agit d’une sous-location du bien. Sachez qu’il revient au propriétaire des biens mis en location de calculer sa base d’imposition. Il peut y arriver à l’aide d’une comparaison entre ses recettes et ses dépenses.

Comment calculer le revenu foncier brut ?

Une détermination de votre base imposable dépend de plusieurs facteurs que vous devez prendre en compte. Les revenus fonciers sont calculés en faisant la somme des :

  • Loyers reçus au cours de l’année civile ;
  • Loyers échus et non payés ;
  • Remboursements de charges et frais par le locataire ;
  • Loyers perçus d’avance ;
  • Provisions pour charges payées par les locataires ;
  • Dédommagements et aides (subventions) équivalant à des charges déductibles.

Il est important de ne pas oublier que les dépenses effectuées par le propriétaire ou la société de gestion pour le compte des locataires qui n’ont pas été soldées par ce dernier sont déduites du revenu brut. Par contre, lorsque le propriétaire supporte certaines charges pour le compte du locataire et que ce dernier s’acquitte de ces dépenses, les sommes qui sont versées au propriétaire ne sont pas comptabilisées. C’est dire donc que lorsque le locataire solde ses charges vis-à-vis du propriétaire, les montants versés ne sont pas comptabilisés dans le calcul des revenus fonciers. Qu’en est-il des autres types de paiements reçus par le propriétaire ?

Le dépôt de garantie

C’est une caution qui est payée par le locataire avant son entrée dans le logement. Dès que le locataire décide d’utiliser cette caution pour rembourser ses loyers impayés ou plutôt à financer des travaux de réhabilitation, alors ce cas il peut être imposé. Par contre, il ne peut jamais servir dans le calcul des revenus fonciers lorsqu’il n’a pas été utilisé pour compenser les loyers impayés du locataire ou pour faire une autre chose.

La mise en location gratuite d’un logement

Parfois, pour des raisons d’humanisme, de solidarité… un propriétaire de biens immobiliers peut mettre gratuitement un logement à la disposition d’un tiers. Très souvent, cette action n’est jamais suivie d’un contrat de bail ou de location. Alors, dans une telle situation, le logement ne peut pas être imposé à cause de l’avantage en nature ainsi consenti.

Mais, dès qu’un contrat ou un bail de location a été dument signé entre les deux parties et qu’il stipule la déduction des charges, alors le loyer peut être réévalué par les services compétents de la fiscalité foncière. C’est pour cette raison qu’il est vivement recommandé pour les locations entre proches de fixer le loyer en tenant compte du marché afin d’éviter tout conflit avec les services de la fiscalité. C’est ainsi que vous pourrez éviter de payer des pénalités sur vos revenus fonciers.

Quels sont les autres types de revenus fonciers ?

En matière du calcul de sa base imposable, d’autres types de revenus sont à prendre en considération mis à part ceux qui ont été mentionnés précédemment.

Les arriérés de loyers et autres revenus exceptionnels

Il peut arriver par exemple qu’un propriétaire perçoive des arriérés de loyers de l’année précédente. Dans ce cas, on parlera de revenus fonciers différés. La stratégie a adopté dans une telle circonstance est de demander l’application du système du quotient, quel que soit le montant des arriérés de loyers reçus.

Ce n’est pas dans cette situation seule que vous pouvez recourir à la mise en application du système du quotient. En effet, lorsque le propriétaire perçoit des revenus exceptionnels à l’instar des indemnités de pas-de-porte et bien d’autres, il peut faire recours à ce système de quotient. Cependant, il faut que ses revenus exceptionnels soient supérieurs à la moyenne des revenus des trois dernières années avant de profiter des avantages de ce système.

La location d’un bien à réhabiliter

Ce ne sont pas uniquement les biens bâtis qu’un propriétaire peut mettre sur le marché locatif. Les logements à réhabiliter font aussi partir des habitations qui sont proposées aux locataires. Entre le propriétaire et le locataire, un contrat de bail sera signé pour conférer au locataire le plein pouvoir de réaliser des travaux de d’aménagement, d’agrandissement ou de construction qui reviennent au propriétaire, sans indemnité, à la fin du bail.

La spécificité de ce type de location est qu’il n’est pas pris en compte dans le calcul des revenus fonciers du propriétaire. En effet, la valeur des différents travaux effectués pour l’amélioration du logement n’est pas prise en compte dans le revenu foncier, mais est quand même assujettie à l’impôt. C’est-à-dire que l’impôt que vous aurez à payer pour les différents travaux d’aménagement est indépendant de vos revenus fonciers.

Les autres types de recettes

Un calcul exact de votre revenu foncier ne s’effectue pas en considérant uniquement de vos logements locatifs. En effet, dans les recettes brutes de la propriété, d’autres types de location sont à prendre en compte. Il s’agit notamment des revenus fonciers qui proviennent de la location du droit d’affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d’exploitation des carrières, ou autres redevances similaires.

Lorsqu’on parle de droit d’usufruit, cela peut porter sur plusieurs types de biens dont l’occupation d’un logement, l’utilisation d’une voiture. Il peut aussi s’agir de la perception des intérêts d’une somme d’argent ou un encaissement des loyers. On peut dire donc que l’usufruit est le droit dont dispose une personne pour jouir d’un bien sans pour autant en être le propriétaire. Il confère à l’usufruitier le pouvoir de disposer du bien et d’en percevoir les fruits (des loyers par exemple). Toutefois, il ne peut en disposer (vente, destruction…). Seul le nu-propriétaire détient la prérogative de modifier ou de détruire le bien immobilier en question.

Toutes les recettes de ces différentes locations qui ont leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit font partie intégrante des revenus. Elles servent de base au calcul de vos revenus fonciers. Ils constituent donc des matières imposables. Il faut les prendre en compte avec les autres recettes pour une exacte estimation de votre base imposable.

La Taxe à Valeur Ajoutée (TVA)

La TVA est une taxe qui s’applique surtout aux biens de consommation. Lorsqu’il s’agit de la location d’un logement assujetti à la TVA, la comptabilisation des loyers et des autres charges se fait hors taxes. Il faut surtout tenir compte du statut fiscal du locataire.

S’il est assujetti à la TVA, le coût total sera simplement le loyer hors taxes. Dans le cas contraire, le coût sera un loyer Toute Taxe Comprise (TTC) comme celui d’un particulier. Pour la plupart du temps, le taux de TVA qui est appliqué pour les logements est de 20 %. Néanmoins, les logements qui offrent d’autres services additionnels bénéficient d’un taux réduit sur le loyer. Ce taux est évalué à 5,5 %.

Si vous souhaitez déclarer votre TVA, deux possibilités s’offrent à vous :

  • Il faut vous enregistrer en votre propre nom auprès des Services des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre logement. Après cet enregistrement, le service réservé aux entreprises vous octroiera un numéro de TVA nécessaire à toutes vos déclarations. Ensuite, vous devrez réaliser vos déclarations de TVA tous les trois mois si vous vous êtes souscrit au Régime Réel simplifié.
  • Pour ce qui est de la déclaration de revenus fonciers locatifs, il faut bien transcrire les informations demandées. Il faut pour cela indiquer seulement les montants hors TVA.

Toutes ces informations vous aideront à facilement calculer vos revenus fonciers et votre imposition.

 

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